家賃や不動産賃料などの未払い賃料の回収・建物の明渡しについて

家賃や不動産賃料などの…未払い賃料の回収・建物の明渡し

未払い賃料の回収・建物の明渡しについて

賃貸物件の貸主は,その物件の入居者が家賃(賃料)を滞納するといった問題で悩むことがあります。貸主にとっては,固定資産税などを支払っているにもかかわらず,家賃が回収できない状況は,大きな負担です。しかし,たとえ賃料の未払いが長期間にわたる場合でも,法的な手続を踏まなければ,「強制退去」などの方法をとることはできません。

未払い賃料や入居者の退去に関するトラブルについては,最終的には裁判を見据えた対応も考える必要があります。費用との兼ね合いも含めて,早めに弁護士に相談することをおすすめします。

未払い賃料の回収・明渡しの方法

当事務所へのご相談の中には,「賃借人が家賃を滞納している」,「家賃を滞納しているので部屋を明け渡すよう賃貸借契約を解除したけれど,賃借人が明渡しに応じない」というような内容も多数あります。家賃滞納者に家賃を支払うだけの資力がない場合でも,滞納分の家賃を回収するとともに,部屋を明渡してもらう必要があります。ほかの債権同様,裁判手続には時間も費用もかかります。可能な限り,裁判以外の手続による解決を目指すべきです。

未払い賃料の回収・明渡しの方法には,下記があります。それぞれについて,ご説明します。

未払い賃料の回収・明渡しの方法

未払い賃料の債権回収を行う前の確認事項

債権を回収する際には,事前に注意しなければならない項目があります。これらのチェックを怠ると,回収できると期待していた債権が回収できなくなる事態にもつながりかねません。

下記では,未払い賃料の回収を行う前の確認事項についてご説明します。

消滅時効

滞納賃料の回収をする前には,時効によって回収不可となっていないかを確認しなければなりません。賃料債権の請求権は,債権であり,ほかの債権同様,消滅時効が定められているからです。

賃料請求権の消滅時効は5年と規定されており(民法169条),各支払期日の翌日から5年経過してしまい,相手方に裁判上,時効を主張された場合(時効の援用),回収ができなくなってしまいます。滞納された賃料が2ヵ月分以上にいたる場合には,債権全額が一気に時効となるわけではなく,支払期日の翌日から5年が経過したもののみが時効の対象となります。

相手方の資力

相手方の資力は,実際に債権を回収するときに重要です。訴訟を起こして債権の満額判決を得たとしても,相手方に支払能力がなかったり,支払わなかったりした場合,あまり意味がなくなってしまいます。強制執行などを見据えて,以下の点をできる限り調査しておきましょう。

  • 預貯金口座を有している取引銀行およびその支店名
  • 売掛金など相手方が債権を有している取引先の情報
  • 不動産所有の有無
  • 賃借している不動産の保証金の有無とその額   など

また,相手方がほぼ無資力であるということがわかっている場合には,請求金額について減額したうえで先方に速やかに退去してもらうことも検討する必要があります。

保証人の有無

回収すべき債権について保証人がついているのか否か,またその保証人が「保証人」であるのか「連帯保証人」であるのかの違いも重要です。民法の規定によると,単なる保証人の場合には,債権者から支払の請求を受けた場合に「まず債務者に請求してください」または「債務者に資力があるので,まずは債務者から回収してください」というような主張を行うことができます。

これに対し,連帯保証人は債務者本人とまったく同等の義務を負っているため,保証人と同じような主張を行うことはできないとの規定があります。保証人からの債権回収を行おうとする場合,保証人か連帯保証人かによって対応が異なってくるため,回収は慎重に行う必要があります。

賃貸借契約の解除

賃貸借契約には,法的な拘束力があり,簡単に解除することはできません。では,賃借人による賃料滞納を理由に,賃貸借契約は解除できるのでしょうか。賃料の滞納は,賃料支払義務という債務の不履行であり,解除原因のひとつにはなります。ただし,1ヵ月分の賃料を滞納したからといって,すぐ債務不履行を理由に賃貸借契約を解除できるわけではありません。なぜなら,賃貸借契約のように継続的な契約は,1回限りの契約関係よりも,より強固な当事者同士の信頼関係に基づいた契約であると解され,また,賃借人を保護する必要性があると考えられているからです。

そのため,単に債務不履行があったからという理由だけでなく,さらに,「契約当初に築かれていたはずの高度な信頼関係が破壊されていると認定できるような事情が必要である」とされています。これを,「信頼関係破壊の法理」といいます。賃貸借契約の解除を検討する場合には,この点についても検討しなければなりません。また,その際には,複雑な法的判断が必要になるため,弁護士などの専門家へ相談されることをおすすめします。

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